Bei Eigentumswohnungen führen Zahlungen in die Erhaltungsrücklage der Wohnungseigentümergemeinschaft nicht zu Werbungskosten (Urteil des BFH vom 14. Januar 2025 – IX R 19/24)
Der Bundesfinanzhof („BFH“) hatte darüber zu entscheiden, ob die Zuführung von Hausgeldzahlungen eines Wohnungseigentümers zur Erhaltungsrücklage der Wohnungseigentümergemeinschaft zu steuerlich abzugsfähigen Werbungskosten des Wohnungseigentümers bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG) führt.
Mit seiner Entscheidung vom 14. Januar 2025 hat der Bundesfinanzhof das abgelehnt. Zwar werde der Wohnungseigentümergemeinschaft mit Wirkung seit dem 1.12.2020 die volle Rechtsfähigkeit zuerkannt. Damit gehört die Erhaltungsrücklage auch zum Gemeinschaftsvermögen der Wohnungseigentümergemeinschaft. Auch zivilrechtlich steht das der Rücklage zugeführte Vermögen nur der Wohnungseigentümergemeinschaft zu. Der einzelne Wohnungseigentümer hat hieran keinen rechtlich anzuerkennenden, frei verkaufbaren Anteil.
Allerdings, so der BFH, ändert das nichts an dem Umstand, dass zum Zeitpunkt der Zahlung des der Rücklage zuzuführenden Betrages noch kein für den Werbungskostenabzug ausreichender Zusammenhang mit den Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung besteht. Denn in diesem Stadium ist noch gar nicht absehbar, ob, wann und in welcher Höhe welche Erhaltungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum durchgeführt werden.
Die Entscheidung des BFH ist richtig.
Nicht richtig dagegen sind die Überlegungen des BFH zu der Erhaltungsrücklage bei dem Verkauf des Wohnungeigentums. Verkauft der in die Rücklage einzahlende Wohnungseigentümer sein Eigentum, bevor Erhaltungsmaßnahmen durchgeführt werden, kann er die Zahlung in die Erhaltungsrücklage endgültig nicht als Werbungskosten abziehen. Er wird aber, so der BFH, von dem Käufer für den dem Käufer wirtschaftlich zugute kommenden Rücklagenbestand einen Kaufpreisaufschlag erhalten.
Diese Annahme des BFH können wir aus unserer Praxis jedenfalls nicht bestätigen. Die Höhe der auf einen Wohnungseigentümer rechnerisch entfallenden Rücklage der Wohnungseigentümergemeinschaft spielt bei Verhandlungen über den Kaufpreis keine Rolle. Andererseits geht der Abzug der Zahlungen in die Rücklage nicht verloren. Denn soweit diese Zahlungen später für Erhaltung Aufwendungen verwendet werden, führen diese zu Werbungskosten bei dem aktuellen Eigentümer des Wohnungseigentums.
WoEigG: Sondernutzungsrecht kann nicht durch Beschluss begründet werden; auch eine Vereinbarung bindet späteren Käufer nicht (LG Hamburg vom. 09.04.2014, 318 S 117/13); das gilt auch für „Altfälle“
Vorsicht Falle: Sondernutzungsrechte können bei Wohnungseigentum durch Beschluss nicht „wasserdicht“ begründet werden. Der Beschluss bindet als Vereinbarung bestenfalls nur die Eigentümer, die ihn getroffen haben. Rechtsnachfolge, z.B. Käufer, sind daran nicht gebunden. Ein Bindung tritt nur ein, wenn das Sondernutzungsrecht als Inhalt des Sondereigentums in das Grundbuch eingetragen worden ist.
Dem Urteil des LG Hamburg lag folgender Sachverhalt zugrunde: ein Wohnungseigentümer verlangte von einer anderen Wohnungseigentümerin, einen Kellerraum an die übrigen Wohnungseigentümer herauszugeben. Die Besitzerin des Kellers hatte ihre Wohnung 1981 mit dem Kellerraum gekauft. Zuvor hatten 1978 die Eigentümer einen einstimmigen Beschluss gefasst, den Kellerraum der Verkäuferin der jetzt beklagten Eigentümerin zur Sondernutzung zuzuweisen. Ein Wohnungseigentümer, der an der Beschlussfassung 1978 nicht beteiligt war, weil er sein Wohnungseigentum erst danach gekauft hatte, verlangte jetzt von der Eigentümerin, den Kellerraum geräumt und besenrein an die anderen Wohnungseigentümer herauszugeben.
Das LG kommt zu dem Ergebnis, dass die Eigentümerin den Kellerraum herausgeben muss, allerdings weder geräumt noch besenrein.
Der Herausgabeanspruch ergibt sich aus § 985 BGB. Bei dem Kellerraum handelt es sich um Gemeinschaftseigentum. Die Eigentümerin hat kein Recht zum alleinigen Besitz erworben, insbesondere kein Sondernutzungsrecht. Der 1978 gefasste Beschluss ist nach dem LG nichtig, weil es der Eigentümerversammlung an einer Beschlusskompetenz gefehlt hat. Auch dass die überwiegende Rechtsprechung seinerzeit davon ausging, Sondernutzungsrechte wirksam durch unangefochtenen Mehrheitsbeschluss begründen zu können und erst der BGH durch die „Jahrhundertentscheidung“ zum Zitterbeschluss vom 20.9.2000 Klarheit geschaffen hat, ändert daran nichts.
Da der Beschluss 1978 einstimmig gefasst wurde, könnte es sich materiell um eine Vereinbarung gehandelt haben. Aber auch dies half der beklagten Eigentümerin nicht weiter, da der jetzt klagende Eigentümer erst später Mitglied der WEG geworden ist. Vereinbarungen der Wohnungseigentümer wirken gegen den Sonderrechtsnachfolger eines Wohnungseigentümers nur, wenn sie als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen sind. Dies ist hier nicht der Fall.
Interessant: die beklagte Eigentümerin kann sich auch nicht auf ein „Gewohnheitsrecht“ berufen, weil sonst die Publizitätswirkung des Grundbuchs unterlaufen werden würde. Die Eigentümerin muss den Raum aber nicht in geräumtem und besenreinem Zustand herausgeben. Solche Räumungspflichten können sich nur als Rechtsfolgen eines Beseitigungsanspruchs aus §§ 1004 BGB, 15 Abs. 3 WEG ergeben. Ein Beseitigungsanspruch wäre aber verjährt, anders als der Herausgabeanspruch aus Eigentum. Die Eigentümerin muss den Raum daher nur in dem Zustand herausgeben, in dem sich dieser befindet.
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