Kaufrecht – STURM.

BGH, Urteil vom 6. März 2025 – I ZR 138/24 Maklerprovision bei Wohnimmobilien: Gesamtnichtigkeit bei Verstoß gegen § 656d BGB – gravierende Folgen für die Praxis – mit Auswirkungen auf die Grunderwerbsteuer – alle Käufer aufgepasst

Käufer von Wohnimmobilien, die die vom Verkäufer zu tragende Maklerprovision vertraglich zu 100% übernommen haben, sollten aufmerksam weiterlesen. Das Geld liegt für sie sprichwörtlich auf der Straße (in diesem Beitrag).

Der I. Zivilsenat des BGH hat am 06.03.2025 (I ZR 138/24) entschieden: Vereinbarungen, mit denen der Käufer (Verbraucher) die gesamte – dem Verkäufer obliegende – Maklercourtage übernehmen soll, sind wegen Verstoßes gegen § 656d Abs. 1 BGB insgesamt nichtig. Eine geltungserhaltende Reduktion scheidet aus. Der Käufer kann daher gezahlte Provision vollständig zurückverlangen. Für die Gestaltung von Kaufverträgen über Wohnimmobilien ist das ein „game changer„; zugleich stellen sich bisher nicht erörterte Folgefragen zur Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer (GrESt) und zur Rückforderung. Für Käufer führt das zu einer echten Reduzierung des Kaufpreises aus der (Rückforderung von 100% Provison und der darauf entfallenden GrESt. Bei einem Kaufpreis von 750 TEUR sind das bei einer Provision von 5,95% / 7,14% 44.625 EUR / 53.550,00 EUR + 2.900, 63 EUR / 3.480,75 EUR GrESt (bei einem Steuersatz von 6,5%). Das ist ein ansehnlicher Betrag.

Merke: Das Recht ist für die Wachen da – Ius est vigilantibus scriptum.

Kernaussagen des Urteils

§ 656d Abs. 1 BGB („Halbteilungsgrundsatz“) verlangt zwingend eine hälftige Kostentragung, wenn nur eine Partei den Makler beauftragt hat. Eine vollständige Abwälzung auf die andere Kaufvertragspartei ist unzulässig.

Verstöße führen zur Gesamtnichtigkeit der Provisionsabrede gegenüber dem nicht beauftragenden Teil – keine geltungserhaltende Reduktion.

Auch „Gestaltungen“ über Kaufpreisreduzierung gegen Übernahme der vollen Provision sind unbeachtlich: Der Makler erhält gegenüber dem Käufer keinen Anspruch; der Käufer kann Gezahltes kondizieren.

Praxisrelevanz für Vertragsgestaltung und Notariat

Kaufverträge über Wohnungen/Einfamilienhäuser (§ 656a BGB) dürfen keine unmittelbaren oder mittelbaren Zahlungsverpflichtungen des Käufers über 50 % der Courtage hinaus vorsehen, wenn allein der Verkäufer Auftraggeber ist.

„Kreative“ Klauseln (Preisnachlass gegen vollständige Provisionsübernahme; Drittvereinbarungen mit dem Makler; schriftliche Nebenabreden) sind nichtig, soweit sie den Käufer über 50 % belasten.

Notare sollten in der Urkundengestaltung klarstellen, wer Auftraggeber ist, und – falls notwendig – eine symmetrische Verpflichtung beider Parteien aufnehmen (§ 656d Abs. 1 S. 1 BGB). Zudem sind Fälligkeitsvoraussetzungen des § 656d Abs. 1 S. 2 BGB zu beachten (Zahlungsnachweis des Auftraggebers).

Für Maklerverträge und Exposés gilt: Transparente Kommunikation über die gesetzliche Lastenverteilung; keine faktische Abwälzung durch AGB oder „Bestellbuttons“.

Auswirkungen auf die Grunderwerbsteuer (GrESt)

Bemessungsgrundlage der GrESt ist die Gegenleistung (§ 8 Abs. 1 GrEStG). Bei Kaufverträgen zählen dazu der Kaufpreis einschließlich der vom Käufer übernommenen sonstigen Leistungen (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG). Zur Gegenleistung gehören also nur solche Provisionszahlungen, die der Käufer als Verpflichtung des Verkäufers wirksam übernimmt. Ist die Übernahme wegen § 656d BGB nichtig, fehlt es an einer wirksamen Schuldübernahme; die Zahlung ist dann grundsätzlich kein Teil der grunderwerbsteuerlichen Gegenleistung.

Im Urteilsfall wurde der Kaufpreis um die vom Verkäufer zu tragende Courtage reduziert; der Käufer zahlte die volle Courtage an den Makler. Nach dem BGH ist die Übernahmeabrede nichtig. Für die GrESt bleibt es beim reduzierten Kaufpreis; die (rechtsgrundlose) Zahlung an den Makler ist keine Gegenleistung i.S.d. § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG.

Allerdings werden die Finanzbehörden im Urteilsfall die Übernahme der Courtage bei der Festsetzung der Grunderwerbsteuer steuererhöhend berücksichtigt haben. Das legt jedenfalls die Gestaltung des Kaufvertrags im Urteilsfall nahe (Reduzierung des Kaufpreises + Übernahme der Courtage durch den Käufer). Hat das Finanzamt also die Käuferzahlung in die Bemessungsgrundlage einbezogen, kommt eine Änderung nach § 16 Abs. 3 GrEStG in Betracht, sofern die Herabsetzung / Anpassung der Gegenleistung innerhalb von zwei Jahren seit Steuerentstehung wirksam wird und nachgewiesen wird (z.B. Rückzahlungsbeleg, rechtskräftiges Urteil/Abwicklungsvereinbarung).

Wichtig: § 16 Abs. 3 GrEStG ist eng – keine rückwirkende Ereignisbehandlung nach § 175 Abs. 1 S. 1 Nr. 2 AO. Anträge daher fristwahrend stellen (dies „pro praeterito“ zu heilen, gelingt selten).

Klassischer Gegenbeispiel-Fall: Übernimmt der Käufer im notariellen Vertrag wirksam die Verkäufercourtage (außerhalb des Anwendungsbereichs des § 656d BGB, etwa bei Gewerbeobjekten), ist dies regelmäßig Gegenleistung und damit grunderwerbsteuerpflichtig.

Checkliste für die Praxis

Vorbereitung: Auftraggeber des Maklers eindeutig dokumentieren. Prüfen, ob §§ 656a–656d BGB anwendbar sind (Wohnung/Einfamilienhaus, Verbraucher).
Urkundsgestaltung: Symmetrische Provisionsklausel (je 50 %) oder eindeutiger Ausschluss jeglicher Käuferverpflichtung, wenn nur der Verkäufer Auftraggeber ist.
Keine Nebenabreden: Exposé, Reservierungsvereinbarungen und E‑Mails strikt an § 656d BGB ausrichten.
Steuer: GrESt-Bemessungsgrundlage nur mit dem zivilrechtlich wirksamen Kaufpreis ermitteln; keine Addition rechtsgrundloser Zahlungen an den Makler. Bei bereits erfolgter Einbeziehung: Antrag nach § 16 Abs. 3 GrEStG binnen zwei Jahren, Nachweise beifügen.

Fazit: Käufer können gezahlte Provisionen und auch einen Teil der GrESt zurückfordern. Die Fristen des GrEStG und die Verjährung des zivilrechtlichen Anspruchs sind zu beachten. Makler sollten ihre Vertragsmuster anpassen.

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BEISPIEL für eine Klausel im Notarvertrag (unter Ausschluss jeder Haftung):

„Maklerkosten: Die Parteien stellen klar, dass allein [Verkäufer] den Maklervertrag abgeschlossen hat. Eine Verpflichtung des Käufers zur Zahlung des Maklerlohns besteht dem Grunde nach nicht. Soweit der Käufer in gesetzlich zulässigem Umfang zu einer Beteiligung herangezogen werden soll, verpflichten sich beide Parteien, jeweils 50 % des Maklerlohns zu tragen (§ 656d Abs. 1 BGB). Eine darüber hinausgehende Belastung des Käufers ist ausgeschlossen. Die Fälligkeit einer etwaigen Käuferbeteiligung tritt erst ein, wenn der Verkäufer seinen Anteil bezahlt hat und hierüber Nachweis geführt wird (§ 656d Abs. 1 S. 2 BGB).“

BGH zur Maklerprovision, dem Halbteilungsgrundsatz und zum Begriff des Einfamilienhauses (Urteile vom 06.03.2025 Urteil I ZR 32/24 und I ZR 138/24)

Der sogenannte Halbteilungsgrundsatz wurde mit der Reform des Maklerrechts in Deutschland eingeführt und ist in § 656c BGB geregelt. Er besagt, dass bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen die Maklerprovision nicht einseitig dem Käufer auferlegt werden darf. Stattdessen muss die Partei, die den Makler beauftragt hat, mindestens die Hälfte der Maklerprovision übernehmen.

Rechtliche Grundlage (§ 656c BGB)

Wird der Makler vom Verkäufer beauftragt, darf die Provision höchstens zur Hälfte auf den Käufer abgewälzt werden.
Hat der Käufer den Makler beauftragt, gilt dasselbe Prinzip – er kann maximal 50 % der Provision vom Verkäufer verlangen.
Eine vollständige Übertragung der Maklerprovision auf den Käufer ist unwirksam.

Beispiel für eine zulässige Aufteilung:

Der Verkäufer beauftragt einen Makler mit einer Provision von 6 % des Kaufpreises.
Der Verkäufer darf mit dem Käufer vereinbaren, dass dieser höchstens 3 % übernimmt.
Mindestens 3 % muss der Verkäufer selbst tragen.

Warum eine nicht beauftragte Partei keine Provision zahlen muss

Das BGH-Urteil vom 6. März 2025 (I ZR 138/24) stellt klar, dass eine Partei, die den Makler nicht beauftragt hat, nicht verpflichtet werden kann, eine Maklerprovision zu zahlen. Das bedeutet:

Kein Vertrag, keine Zahlungspflicht:
Wer keinen Maklervertrag unterschreibt, ist grundsätzlich nicht provisionspflichtig. Eine Maklerprovision kann nur durch eine vertragliche Vereinbarung entstehen.
Umgehung durch Kaufpreisreduzierung unzulässig:
Ein Trick, den manche Verkäufer angewandt haben, war die vollständige Überwälzung der Maklerkosten auf den Käufer bei gleichzeitiger Reduzierung des Kaufpreises. Der BGH hat entschieden, dass dies nicht zulässig ist – die formale Reduzierung des Kaufpreises ändert nichts daran, dass der Verkäufer seinen gesetzlichen Anteil an der Provision tragen muss.
Schutz des Käufers:
Der Käufer soll davor geschützt werden, in einer wirtschaftlich schwächeren Position zu sein und die gesamten Maklerkosten tragen zu müssen. Durch den Halbteilungsgrundsatz bleibt eine faire Verteilung gewahrt.

Gestaltungsmöglichkeiten für Verkäufer und Käufer

Verkäufer sollten darauf achten, dass sie sich an die gesetzlichen Vorgaben halten und nicht versuchen, die gesamte Maklerprovision auf den Käufer abzuwälzen. Andernfalls riskieren sie, dass die Vereinbarung unwirksam ist und der Käufer den zu viel gezahlten Anteil zurückfordern kann.
Käufer sollten prüfen, ob die Maklerprovision korrekt aufgeteilt wurde. Falls ihnen die volle Provision in Rechnung gestellt wird, können sie sich auf § 656c BGB berufen und eine Rückzahlung verlangen.

Das Urteil des BGH vom 06.03.2025 (I ZR 32/24) stärkt die Rechte von Immobilienkäufern weiter und verhindert, dass sie unfair belastet werden. In diesem Verfahren ging es um die Frage, wann ein Objekt als Einfamilienhaus gilt und somit der Halbteilungsgrundsatz des § 656c BGB auf die Maklerprovision Anwendung findet. Der BGH entschied, dass der Anwendungsbereich des Halbteilungsgrundsatzes eröffnet ist, wenn das angebotene Objekt erkennbar Wohnzwecken der Mitglieder eines einzelnen Haushalts dient. Der Wohnzweck ergibt sich aus dem Gesamteindruck, wobei grundsätzlich ein objektiver Maßstab heranzuziehen ist. Eine Einliegerwohnung oder eine untergeordnete gewerbliche Nutzungsmöglichkeit stehen der Einordnung als Einfamilienhaus nicht entgegen.

Gestaltungsmöglichkeiten für Verkäufer und Käufer:

Verkäufer: Bei der Einordnung eines Objekts als Einfamilienhaus sollten objektive Maßstäbe angelegt werden. Im Zweifel ist von einem Einfamilienhaus auszugehen, um Unsicherheiten zu vermeiden.
Käufer: Bei Objekten mit Einliegerwohnungen oder geringfügiger gewerblicher Nutzung sollte geprüft werden, ob diese als Einfamilienhaus gelten, um von den entsprechenden Regelungen zu profitieren.

LG Coburg vom 29.04.2014: Schadensersatz bei Nichtlieferung eines gekauften Porsches

Die Klage einer eBay-Käuferin gegen den Verkäufer auf über 16.000,00 Euro Schadenersatz wegen Nichtlieferung eines Porsches war erfolgreich. Das Landgericht Coburg sprach der Klägerin mit Urteil vom 29.04.2014 (21 O 135/13) den geforderten Schadenersatz zu.

Der Beklagte hatte im Juli 2012 auf der Internetplattform eBay einen Porsche Carrera zum Sofortkauf für 36.600,00 Euro eingestellt. Die Klägerin kaufte das Fahrzeug und erhielt eine Bestätigungs-E-Mail von eBay über den getätigten Kauf. Danach konnte die Käuferin den Verkäufer jedoch weder telefonisch noch schriftlich erreichen. Der Beklagte teilte mit, dass er das Inserat bei eBay so nicht aufgegeben habe. Er sei Opfer einer Phishingattacke geworden. Das Auto stehe überhaupt nicht zum Verkauf, einen Nachweis für die Phishingattake konnte er jedoch nicht liefern.

Das LG Coburg entschied nun, dass der Beklagte der Klägerin den entstandenen Schaden ersetzen muss, da der Beklagte die Leistung aus dem Kaufvertrag nicht erbrachte. Das Gericht hat den Wiederbeschaffungswert des Porsches durch einen Gutachter ermitteln lassen. Dier Wiederbeschaffungswert beträgt 53.000,00 Euro, der Verkäufer muss nun Schadensersatz in Höhe der Differenz von 16.400,00 Euro zu leisten.

Über das Internet abgeschlossene Kaufverträge gelten in gleicher Weise wie mündlich oder schriftlich geschlossene Verträge. Häufig sind diese sogar bei Dritten wie Internetplattformen dokumentiert. Derjenige, der den Einwand einer Manipulation erhebt, muss ihn auch beweisen.

ws/ng

Ebay-Auktion abgebrochen: BGH bestätigt den Autokauf für einen Euro

Bild in Originalgröße anzeigen Der BGH entschied mit Urteil vom 12.11.2014 (VIII ZR 42/14), dass Anbieter, die eine laufende Auktion bei eBay ohne Grund abbrechen, vom bisherigen Höchstbietenden auf Schadensersatz in Anspruch genommen werden können.

Im vorliegenden Fall hatte der Beklagte seinen Gebrauchtwagen bei eBay zum Kauf angeboten. Er setzte ein Mindestgebot von 1,00 € fest. Der Kläger bot kurz darauf 1,00 € auf den Gebrauchtwagen und legte eine automatische Preisobergrenze von 555,55 € fest. Der beklagte Verkäufer brach nun die Auktion ab, und teilte dem bisherigen Höchstbietenden mit, dass er den Gebrauchtwagen außerhalb der eBay-Auktion für 4.200,00 € verkaufen könne.

Der Kläger begehrt nun Schadensersatz aufgrund des seiner Meinung nach wirksamen Kaufvertrages mit dem Kaufpreis von 1,00 €. Er verlangt 5.249,00 € Schadensersatz, da der Gebrauchtwagen noch einen Wert von 5.250,00 € hätte. Der Beklagte trug vor, dass der Kaufvertrag nichtig sei, da der Kaufpreis von 1,00 € in krassem Missverhältnis zum Sachwert des Gebrauchtwagens stehe.

Das Landgericht gab dem Kläger Recht. Auch die Revision des Beklagten vor dem BGH führte für den Beklagten nicht zum Erfolg. Der BGH vertritt die Auffassung, dass das Maximalgebot des Klägers in Höhe von 555,55 € keine Rückschlüsse auf eine verwerfliche Gesinnung des Bieters zulasse. Die Möglichkeit, Gegenstände zu einem „Schnäppchenpreis“ zu erwerben, mache gerade den Reiz von Internetauktionen aus. Umgekehrt bestehe für den Verkäufer die Chance, dass der angebotene Gegenstand einen Verkaufspreis deutlich oberhalb des Sachwerts erziele.

Das Fahrzeug sei nur deshalb für 1,00 € verkauft worden, da der Verkäufer das Auto ohne Festsetzung eines Mindestgebots zum Verkauf anbot. Der nicht gerechtfertigte Abbruch führte letztendlich dazu, dass der PKW für den Preis von 1,00 € verkauft worden sei.

Ebay-Auktionen liefern häufiger den Anlass für einen Streitfall vor Gericht. Gut beraten ist, wer Vorsicht walten lässt, vor einer Auktion die Risiken einer Auktion ohne Mindestgebot auslotet, und sich bei Einstellung der Auktion bewusst ist, dass diese nicht einfach abgebrochen werden kann. Die gilt selbst dann, wenn die bisherigen Gebote nicht annähernd an den Sachwert des zu verkaufenden Gegenstandes heranreichen.

ws/ng

Ein weiterer guter Grund für die Durchführung einer Ankaufsuntersuchung bei Kauf eines Pferdes / Inanspruchnahme des Tierarztes

Ankaufsuntersuchung bei Kauf eines Pferdes

Im Rahmen von Pferdekaufverträgen ist die Durchführung einer Ankaufsuntersuchung jedenfalls ab einem gewissen Wert des Tieres häufig vorgesehen. Dabei wird der Tierarzt für die Ankaufsuntersuchung regelmäßig vom Käufer ausgesucht. Die Ankaufsuntersuchung ist den Parteien beim Pferdekauf auch dringend zu raten, denn sie stellt für beide Parteien eine Absicherung dar.

Denn ein guter Tierarzt wird im Rahmen der Ankaufsuntersuchung zumindest einige Mängel feststellen, soweit es solche gibt. Für den Käufer hat eine positive Ankaufsuntersuchung deshalb den Vorteil, dass er danach davon ausgehen kann, dass das Pferd gesund ist.

Aber auch für den Verkäufer stellt die Ankaufsuntersuchung eine zusätzliche Absicherung dar. Denn auch der Verkäufer kann nach ergebnisloser Ankaufsuntersuchung grundsätzlich davon ausgehen, dass er ein gesundes Pferd verkauft hat.

Nach der am 22. Dezember 2011 ergangenen Entscheidung des Bundesgerichtshofs (XII ZR 7/11) gibt es einen weiteren guten Grund für den Käufer, eine Ankaufsuntersuchung durchzuführen. Denn der BGH hat entschieden, dass unabhängig vom Verschulden des Verkäufers auch der vom Käufer beauftragte und die Ankaufsuntersuchung durchführende Tierarzt haftet, wenn er seine Pflichten aus dem Vertrag über die Ankaufsuntersuchung verletzt und einen unzutreffenden Befund erstellt hat. Nach dem BGH muss der Käufer dann auch nicht zuerst gegen den Verkäufer vorgehen, sondern kann sich wegen möglicher Schadensersatzansprüche direkt an den Tierarzt wenden. Unserer Auffassung nach ist diese Wahlmöglichkeit, ein guter Grund, eine Ankaufsuntersuchung durchführen zu lassen. Für Tierärzte dagegen hat sich das Haftungsrisiko bei Ankaufsuntersuchungen erhöht. Tierärzte werden daher noch stärker als bisher den Auftrag ganz genau dokumentieren und von dem Auftraggeber, aber auch von dem Eigentümer des Pferdes, wenn dieser nicht Auftraggeber ist, sich umfassend über das Pferd informieren lassen. Außerdem kann Tierärzten nur empfohlen werden, sich bestätigen zu lassen, dass die erteilten Angaben vollständig sind. Häufig ist es im Rahmen von Ankaufsuntersuchungen gar nicht möglich, später entdeckte Mängel, die zu erbittertem Schreit zwischen den Parteien führen, zu erkennen.

BGH hat am 13. April 2011 erneut zum Erfüllungsort der Nacherfüllung im Kaufrecht für Recht erkannt

Der Bundesgerichtshof (BGH; Az: VIII ZR 220/10) hatte am 13. April 2011 erneut darüber zu entscheiden, an welchem Ort der Verkäufer einer mangelhaften Sache die zur Mangelbeseitigung geschuldete Nacherfüllung vornehmen muss. Diese Entscheidung bringt weitere Klarheit für die kaufvertraglichen Nacherfüllung.

In dem vom BGH entschiedenen Verfahren bestellten die in Frankreich wohnenden Kläger in Deutschland (Polch) einen neuen Campinganhänger. In der Auftragsbestätigung hieß es „Lieferung: ab Polch, Selbstabholer“. Die Beklagte lieferte den Anhänger trotzdem an den Wohnort der Kläger. In der Folgezeit rügten die Kläger verschiedene Mängel und forderten die Beklagte erfolgslos unter Fristsetzung auf, den Anhänger abzuholen und die Mängel zu beseitigen. Darauf erklärten die Kläger den Rücktritt vom Kaufvertrag. Streitig in diesem Verfahren war, wo die Beklage die Mängelbeseitigung vornehmen musste: am Geschäftssitz der Beklagten oder am Wohnort der Kläger.

Der BGH hat mit seinem Urteil vom 13.4.2011 entschieden, dass sich der Nacherfüllungsort, also der Ort, an dem der Verkäufer die von ihm geschuldete Nacherfüllung zu erbringen hat, mangels spezieller Regelung im Kaufrecht den jeweiligen Umständen des Einzelfalls bestimmt (§ 269 BGB), wenn, wie hier, vorrangige Parteivereinbarungen nicht getroffen worden sind. Zu diesen Umständen gehören z.B. die Ortsgebundenheit und die Art der vorzunehmenden Leistung sowie das Ausmaß der Unannehmlichkeiten, welche die Nacherfüllung für den Käufer mit sich bringe. Letzteres folge aus den Vorgaben der europäischen Verbrauchsgüterkaufrichtlinie. Danach muss die Nacherfüllung ohne erhebliche Unannehmlichkeiten für den Verbraucher erfolgen. Da die Beseitigung der von den Klägern gerügten Mängel den Einsatz von geschultem Personal und Werkstatttechnik erfordere und ein Transport des Anhängers nach Polch oder dessen Organisation für die Kläger zumutbar erscheine, liege der Erfüllungsort der Nachbesserung am Firmensitz der Beklagten. Die Kläger mussten danach den Anhänger zur Durchführung der Nacherfüllung zum Verkäufer bringen. Solange dies nicht passiert, besteht kein Recht der Kläger zum Rücktritt vom Kaufvertrag.

Die Kläger müssen sich also aus dem sonnigen Frankreich zur Mängelbehebung mit Ihrem Anhänger nach Polch in Deutschland begeben. Wenigstens brauchen Sie für die Reise keine Hotelkosten zu zahlen, denn sie können im (mangelhaften) Anhänger schlafen.

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